随着过去几年的稳步增长，数据中心正在从一个利基市场转变为主流市场，因为企业对更多数字基础设施的需求持续增长，将更多传统的房地产投资者引入该领域。

根据CBRE的一份报告，仅在2022年上半年，美国主要市场的供应就同比增长了20%，即627.3兆瓦。建筑活动也大幅增加，主要市场内的管道同比增长一倍以上，达到1601.5兆瓦。今年及以后，输油管道可能会保持强劲势头。

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然而，该行业的持续增长并非没有问题。对可持续性的需求、不断上涨的能源价格、土地和电力的可用性、开发二级市场的竞争以及供需指标的演变等，这些只是数据中心所有者和运营商所关注的一些问题。Commercial Property Executive要求几位专家仔细研究对该行业2023年的期望，他们反馈的一个共同点是，需要提前几年仔细规划，并预测数字基础设施需求的增长模式。

土地和电力

为了在未来几年保持增长，开发商必须优先保障土地和电力权益。这引发了一些主要市场的其他问题。例如，根据Cushman&Wakefield的一份报告，在弗吉尼亚州劳登县，由于当地公用事业供应商提供足够电力的能力有限，建筑活动不得不暂停到2025年。

Equinix通过发言人告诉CPE，其部署始终考虑到土地和电力方面的考虑。尽管该企业目前的增量电力需求小于超大规模和大型企业的电力需求，但在新地点破土动工之前评估能源选择已成为重中之重。

此外，一级市场可开发土地的稀缺推动了价格上涨，CBRE预计今年土地价格将继续上涨。这种动态在一定程度上推动了二级和三级市场的持续增长，以及远程工作推动的迁移。

Flexential首席运营官Ryan Mallory表示:“由于最近的人口迁移，数据中心供应商和客户越来越关注二级市场。从土地可用性、电力成本到光纤连接和税收优惠，我们的团队在决定扩张地点之前做了大量研究，经过仔细考虑，二级和三级市场最具吸引力。”

去年，这家数据中心运营商和开发商宣布将在俄勒冈州波特兰市和亚特兰大扩建新设施。Flexential也开始在丹佛现有的数据中心进行改进工作。达拉斯、北卡罗来纳州夏洛特市、田纳西州纳什维尔、路易斯维尔、以及其他地点。展望未来，该企业打算继续沿着这些轨迹发展。

然而，主要市场并没有放缓，在新开发项目和计划项目中也占有相当大的份额。例如，世界上最大的数据中心市场——北弗吉尼亚，将从亚马逊网络服务上个月宣布的即将到来的350亿美元投资中受益匪浅。

Mallory表示:“拥有一支受过良好教育的房地产团队是至关重要的，他们知道如何与当地电力供应商保持一致，评估当前的可用性，并确保选址对扩建计划是切实可行的。具体来说，传输和分配能力对于成功构建数据中心至关重要。此外，在当今耗电巨大的数据中心市场，确保负载信函和承诺的安全是必须的。”

未来的需求

在全球卫生危机期间，企业的任务是获得足够的资源来继续销售其产品。

Equinix发言人对CPE表示:“这是全球首次在供需急剧上升和下降时看到‘手风琴效应’，比如半导体或通过已经拥挤的港口运输货物。”

现在，数据中心开发人员比以往任何时候都更需要利用其购买力来减轻供应链和物流压力。Mallory表示，“供应链限制”可能会使2023年又是艰难的一年，这强调了全面的项目前研究、战略规划和谨慎执行的必要性。

数据中心的需求只会在2023年增加。将需要更多的设施来维持关键的服务和访问，支持从学术研究到急诊医学、金融交易等各个方面。

另一个有望增长的领域是人工智能应用。人工智能是一种耗电量大的部署，在高密度环境中需要大量的电能。根据Mallory的说法，由于涉及到数据中心，有两个不同的重点领域。其中一个是需求捕捉——空间和电力的供应；另一个是需求创造——使用人工智能来支持设施。

Mallory表示：“人工智能可以用于预防性维护和预测建模，以帮助数据中心提供商以最大效率运行其设施。这是部署模型的需求创造方面。人工智能将继续发展，并在2023年及以后成为技术市场的重要组成部分。”

可持续发展势在必行

数据中心消耗大量的电力和水，这不是什么秘密。电力从哪里来已经成为这些设施运营商和开发商的首要任务。数据中心的碳足迹脱碳不再是可有可无，而是必不可少的。此外，水的使用也备受关注，因为数据中心通常需要大量的水来冷却IT设备。

解决这些问题的一种方法是要求数据中心开发人员和运营商报告其可持续性指标。

Mallory警告道:“客户和利益相关者将不再对投入可持续发展工作的资金印象深刻。现在，他们将要求拿出确凿的证据，证明投资和努力究竟如何创造真实的、可衡量的环境变化。为了跟上不断增长的行业期望，我们将看到越来越多的组织创建新的、专门的可持续发展角色。环保工作是许多领导人2023年的首要任务，它也仍然是Flexential的优先事项。”

为了解决当今的业务需求，一些实体转向可持续金融解决方案，这些解决方案正在成为数据中心部门的首选工具。在其他类型的绿色融资中，与可持续发展相关的贷款(SLL)确实越来越受欢迎。与绿色债券和贷款不同，这种金融工具提供了更大的使用自由，其定价与借款人对预先确定的环境和/或社会绩效指标(KPI)的表现挂钩。

“鉴于它们在实现ESG目标和获得更廉价融资方面的作用，我们看到数据中心行业对这些工具的兴趣越来越大，这为整个行业，包括小型运营商打开了大门，”Sustainalytics可持续金融解决方案副总监Begum Gursoy告诉CPE。

Sustainalytics为SLL与贷款市场协会的SLL原则的一致性提供了第二方意见。通过获得企业的意见，借款人/发行人可以从可持续金融的角度证明他其交易是否可信、透明，并并符合投资者的期望。对于数据中心，最常见的领域与电力使用效率、碳排放、用水量以及多样性和包容性有关。

Gursoy补充道:“与可持续发展相关的工具对那些拥有可靠的中期/长期ESG目标，但截至目前还未达到绿色债券投资者预期的数据中心运营商，或者那些希望展示其ESG绩效改进的数据中心运营商，尤其具有吸引力。”

去年，数据中心企业的绿色金融市场增长非常明显。Flexential宣布，该企业于2022年4月通过私募获得了额外的1.5亿美元资产支持证券，增加了其21亿美元的证券化，其中16亿美元为绿色债券。同样在4月，Equinix宣布为12亿美元的绿色债券定价，使其总额达到约49亿美元。与此同时，Vantage数据中心为弗吉尼亚州北部的一个新设施获得了3亿美元的绿色贷款。

Equinix发言人在CPE中提到:“从客户和合作伙伴到投资者和监管机构，每个人都希望获得更多的环境影响数据，包括气候风险和范围1、2和3的排放。随着更多的气候信息披露要求的出现，可持续性和透明的排放报告将日益成为关键的竞争优势。寻求数字化转型的企业希望合作伙伴能够与他们的可持续发展目标保持一致，并帮助他们跟踪实现目标。”

Mallory补充道，关注电力消耗、节水冷却和节能设备的数据中心企业将在2023年的竞争中保持领先地位。

关键词： 数据中心